Московский пригород

Фото: Мосновострой.ру

Ирина Мошева
гендиректор, СП RDI Group и Limitless

Появление масштабных проектов на рынке предопределит формирование полноценного московского пригорода, характерного для нормального развития любого европейского мегаполиса. Каковы особенности создания подобных проектов? Об этом в интервью Mosnovostroy.ru рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless, застройщика жилого комплекса на северо-западе Подмосковья «Загородный квартал».

- В конце 1990-х начале 2000-х годов стали появляться первые крупные коттеджные комплексы. Рынок загородной недвижимости стал заметно меняться. Сегодня в Подмосковье насчитывается порядка 350 коттеджных поселков, находящихся на разной стадии строительства. Какие загородные проекты принято считать «крупными» и в чем коренные отличия мега-поселков от небольших поселков на 20-40 домовладений?

- Обычно считается, что небольшие поселки занимают территорию менее 30 га, а крупные комплексные проекты – более 30 га. Это, конечно, очень условная граница. Сегодня на загородном рынке есть проекты и более 100 га, и менее 10 га. Главное отличие «мега-проектов» – не размеры, а комплексный подход к планированию территории, развитая инфраструктура, возможность автономной жизни внутри жилого комплекса. Если классический загородный поселок рассматривается как место для «ночевок» и прогулок на природе, но крупный проект предлагает возможности для «круглосуточной» активной и насыщенной жизни.

- Принято считать, что мега-проекты более экономически выгодны для девелопера. А как насчет жителей?

- Экономическая выгода мегапроекта для девелопера – вопрос спорный. Строительство обширной инфраструктуры, прокладка коммуникаций и благоустройство территории, а также потребность в активной рекламе и маркетинговом продвижении (что обусловлено необходимостью продавать большие объемы жилья) – требуют значительных затрат. В результате себестоимость квадратного метра при реализации крупного проекта получается ненамного ниже, что и при реализации небольшого поселка. Тем не менее, стоимость жилья для потребителей в крупных проектах, как правило, ниже средней, так как девелопер может позволить себе снизить норму прибыли за счет больших объемов продаж. Например, в ЖК «Загородный Квартал» в Химкинском районе стоимость квартиры 50 кв.м. в среднеэтажном доме начинается от 3,3 млн руб., что существенно ниже средних цен в других новостройках этого района.
- Мега-проекты предполагают определенный набор объектов инфраструктуры. Насколько обременительны будут платежи для жителей за содержание этой инфраструктуры.

- Все зависит от конкретного проекта. В «Загородном Квартале» покупатели ничего не платят за содержание объектов инфраструктуры, так как вся инфраструктура реализуется как самоокупаемые бизнес-проекты. Жители платят только за услуги, которыми пользуются: посещение кафе, занятия детей в детском клубе и т.д.

- Какие существуют плюсы и минусы, на ваш взгляд, мега-поселков?

- Плюсы:
1. Развитая инфраструктура, возможность иметь все необходимое в пешей доступности;
2. Большой выбор жилья разного формата;
3. Формирование комьюнити людей с общими интересами, нет ощущения изоляции и «оторванности от жизни»;
4. Сравнительно невысокие цены на сами объекты и последующие эксплуатационные платежи.
- Минус: Долгое строительство, но этот минус нивелируется разбиванием проекта на автономные очереди строительства. К примеру, жители домов и таунхаусов первой очереди «Загородного Квартала» никак не страдают от строительства второй очереди, так как территория застройки расположена 100 метров от жилья, отделена зеленой зоной (существующие зеленые посадки) и не затрагивает основные маршруты перемещения людей.

- Чем крупнее проект, тем дольше сроки его реализации. Насколько велика вероятность затягивания сроков строительства масштабных проектов?

- Затягивание сроков – очень распространенная проблема в российском стройбизнесе, и это не зависит от объемов строительства. Решение – грамотный менеджмент проекта, профессиональный подрядчик, четко налаженное взаимодействие заказчика и подрядчиков. В «Загородном Квартале» генподрядчиком является компания «Фодд», имеющая в своем портфолио более 20 крупных объектов, включая известные в Москве элитные жилые комплексы. На данный момент строительство идет строго по графику, и мы надеемся, что сможем держать этот темп вплоть до сдачи первой очереди «Загородного Квартала» в 2014 году.

- В целом инфраструктуру коттеджного поселка можно разделить на транспортную, инженерную и социальную. Мега-проекты уделяют равное внимание всем тем составляющим. Развитая инфраструктура в поселке привлекает сторонних людей (не жителей поселка). Могут возникнуть проблемы с парковкой, дополнительным трафиком. Как избежать нарушения камерности, клубности, которую все-таки предполагает загородный формат жилья?

- Форматы загородного жилья бывают разные, и не всегда необходимым качеством является «камерность». Клубные поселки – это отдельный формат, который по умолчанию предполагает небольшое количество жителей, строгую пропускную систему и высокий забор по периметру. Если говорить о «Загородном Квартале», то у нас формат другой – пригород. Он предполагает не изоляцию, а напротив – объединение, общение. У нас нет заборов, зато есть 8 парков, обширные зоны для прогулок, детских игр, велоспорта и т.п. При этом безопасность достигается несколькими уровнями охраны: ограничение проезда (КПП с пропускной системой для автотранспорта), видеонаблюдение по периметру квартала, снаружи и внутри общественных территорий домов, посты охраны, консьержи. Таким образом, жители Загородного Квартала имеют достаточно большое сообщество, чтобы чувствовать себя комфортно и достаточный уровень безопасности.

Источник: Мосновострой.ру